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土拍研报|二次集中供地全国9城126宗地块现流拍停牌lf8

2020-09-26 座右铭 【 字体: 】 标签 : 座右铭,面试,什么 浏览量:824万

原标题:土拍研报 | 二次集中供地全国9城126宗地块现流拍停牌

焦点研究院 土拍研报

主题:近期集中供地停牌和流拍频发原因探究

出品时间:2021年9月23日

研究员:赵文浩

金秋九月,秋意来袭,天气逐步变凉,和天气一起转凉的还有近期的土拍市场。关于集中供地,市场近期出现了一个明显的变化,部分城市在正式竞价之前发布补充公告,对多宗地块做出停牌或者中止交易的处理,此外竞拍过程中有多宗地块发生流拍。本文结合近期的市场走势,对这一现象进行探讨,以求对部分城市提供借鉴。

多城市发出停牌公告,多宗地块最终流拍

截至目前,焦点研究院数据显示,共计有7个集中供地城市发布了停牌公告,有6个城市有部分地块发生流拍。其中沈阳数停牌量最多,累计有24宗地块在开拍前一天停牌,占第二批集中供地总数量的52%。济南合计有20宗,天津19宗。同时也有部分城市发生流拍,二者合计达到126宗。本文主要从政策,销售和融资等角度对于该现象进行分析。

数据来源:焦点研究院,各地自然资源局

调控政策威力显现,房企拿地限制变多

我们先回顾下2020年提出的三道红线和贷款集中度管理政策,三道红线主要是根据企业的现金短债比、剔除预收款后的资产负债率和净负债率三个指标对企业划分为4档,根据焦点研究院统计,绿档房企占比不足三成,多数上市房企融资受到限制。另一方面,拿地销售比不能超过40%的规定则更为直接,对于企业后续拿地进行了更为直接的限制。此外二轮土拍土拍出让政策加强了对于拿地资金的审核,对于通过非自有资金进行了严格的限制,房企的融资渠道收到进一步的挤压。

图:100家上市房企2021年上半年踩线情况

数据来源:焦点研究院,企业年报

房企销售融资呈压,二轮土拍热度下滑

2021年来的市场变化持续变冷,国家统计局数据显示:1-8月,商品房销售面积达到11.4亿平方米,商品房销售额11.9万亿元,1-8月商品房销售面积和销售金额同比增速分别较1-7月收窄5.6、7.9个百分点,这已经是连续第8个月增速回落。由于受到银行贷款集中度管理的影响,1-8月房企到位资金增速持续回落,房企资金面持续承压。这些数据充分反映了一种现象,新建商品住宅销售转冷,到位资金又减少,房企后续经营面临的资金压力逐步变大,这必将进一步影响到房企的拿地意愿。

数据来源:国家统计局,焦点研究院

数据来源:国家统计局,焦点研究院

2021年是集中供地元年,对于市场的接受程度,政府和企业都在探索适合市场接受的方式。第一批集中土拍中除了北京、上海和青岛等城市低溢价成交以外,多数城市都出现了地价上涨的情况,部分城市激情参拍,疯狂抢地的现象不乏发生。等到二批集中供地出让的时候,随着上述调控的逐步深化,拿地态度发生较大转变,年度拿地金额在上半年的拿地中消耗过大,也间接影响到下半年拿地,本次频繁的撤牌不过是二批土拍转凉的一个缩影罢了。

数据来源:焦点研究院,各地自然资源局

行业低谷来临,房企保守投资求生存

在当前销售放缓,回款速度变慢和融资受限的市场环境下,房企参与土地竞拍日益谨慎。2021年以来,华夏幸福、蓝光和恒大等多家企业经营发生流动性危机,对于房企来说,拿地谨慎可以度过行业的低潮期,激进拿地搞不好会使得资金链断裂,企业破产。

研判本次取消交易的地块,一部分为地块本身出让方案不完善,后续需要调整。另一部分则为地块开拍之后无竞买单位报名,开拍前撤牌导致的,后者较为常见。对于流拍地块,主要是由于销售前景不明朗,抑或是项目有亏损的风险。从销售方面来说,对于这些集中供地城市,多个住宅地块一起入市,未来极有可能多个新盘扎堆销售,市场短期内供应增加,必将会导致营销内卷激烈。因此对于一些冷门地块,房企一般不会冒险参拍,流拍和停牌频发就可以理解了。

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