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中海地产前三季净利润80亿同比增1.5%,三季度净利润率下滑近7个百分点捧

2020-09-26 座右铭 【 字体: 】 标签 : 座右铭,面试,什么 浏览量:824万

原标题:中海地产前三季净利润80亿同比增1.5%,三季度净利润率下滑近7个百分点

【编者按】经历了2020年的压力测试,中国房地产企业的抗风险能力与耐受力,已明显提高。楼市降温、土拍萧条、企业债务违约……但2021年年中以来,短短几个月时间,围绕房地产的市场情绪慢慢滑向了冰冷的谷底。

尽管不少房企很早就做好了心理建设,但期间的巨变和阵痛,依然令人感到不适应。在“好消息”与“坏消息”、“悲观”与“乐观”情绪的交织之下,房企三季度“交卷”。

谁在哭泣?谁在逆势起舞?《搜狐财经拆解上市房企三季报》系列专题,聚焦上市房企三季度“成绩单”,以窥市场、以探企业,呈现三季度房企的业绩景象。此为专题第二期,主角是中海地产。

出品|搜狐财经

作者|岳家琛

长期以来,中海地产虽然销售规模未进前三,但因为净利率高,相对应的净利润多年处于行业第一,因而被称为地产行业“利润王”。

但如今,中海地产的盈利能力正在下滑。

10月19日,中海地产发布2021年三季度财务简报。根据公告显示,中海地产今年三季度净利润为80亿元,较上年同期的75.6亿元同比仅增长5.82%。

而将前三季度数据相加,今年1至9月,中海地产净利润为394亿元,同比仅增长1.5%。

销售均价持续增长,18年来毛利率降10个百分点

财务数据显示,中海地产营收并未明显下滑。

今年三季度,中海地产实现营业收入432.4亿元,同比增长45.74%;综合前三季度,中海地产累计营业收入1511.2亿元,同比增长27.7%。

净利润增幅远低于营收,反映了中海地产盈利能力下滑。根据计算,今年三季度,中海地产净利润率仅18.5%。而上年同期为25.48%,同比下降近7个百分点。

而从销售方面来看,今年前三季度,中海地产实现合约物业销售额为2753亿元,同比增长7%。

不过,如果仅看9月成绩的话,今年9月中海地产合约销售金额约为203.7亿元,同比下降41.6%。合约销售面积约为110.2万平方米,同比下降30%。

在此前的2021年6月,中海地产销售额同比下滑10%,而8月销售额下滑幅度则达到13.1%。

据此前中报数据,今年1至6月,中海地产共实现营业收入约1078.8亿元,同比增长约21.7%;净利润219.67亿元,同比下滑3.67%。

素来已高利润率著称的中海,盈利能力却罕见地出现大幅下滑。今年上半年,中海地产毛利率为28.5%,较上年同期减少2.1个百分点。

中海地产自从2018年报毛利率冲至38.2%后,此后每一杨幂次发布财报,毛利率都比上一次小幅下降。其中,2019年,中海地产毛利率降至33.66%,2020年降至30.05%。

此外,中海地产净利润率亦持续下降,其中2019年净利润率为25.4%,2020年为23.6%,今年上半年为19.3%,首次跌至20%以下。今年三季度,中海净利润率进一步跌至18.5%。

值得注意的是,中海地产并未因追求快速去化而大幅“降价促销”,反而呈逐年增长趋势。2020年度,中海地产销售均价为1.88万元每平方米。今年前9个月,中海地产销售均价达1.97万元每平方米。

而2019年度,中海地产销售均价为2.1万港元每平方米,折合人民币约1.72万元每平方米。

根据财务数据分析,导致中海地产利润率下滑的主要原因在于营业成本大幅增长。今年上半年,中海地产营业成本高达770.9亿元,同比增长25.33%,远高于-3.67%的利润增幅,亦高于21.72%的营收增幅。

三季度斥资543亿元拿地,同比增30%

根据公开信息,大幅拿地扩储或是中海地产成本高企的主因。

今年三季度,中海地产新增28幅土地,新增楼面面积455万平方米,对应地价为543.6亿元。平均楼面地价1.19万元每平方米。

而去年三季度,中海地产拿地23幅,楼面面积457万平方米,对应地价417.7亿元。平均楼面地价0.91万平方米。

据此计算,中海地产今年三季度拿地总金额同比增长30.14%,而平均楼面地价增幅30.77%。

今年前9个月,中海地产连同其附属公司收购的土地累计应占楼面面积约900.88万平方米,累计应付的土地出让金约1001.57亿元,较上年同期的940.55亿元增长6.49%。

其中,在近期结束的北京第二轮土地集中供应中,中海地产以45亿元的总价竞得北京海淀区西北旺镇地块,该地块可售住宅楼面价约5.37万元/平方米,溢价率5.63%;此外以11.6亿元拿下石景山区首钢地块。

而在半个月前,深圳第二批集中供地中,中海地产豪掷127亿元拍得4宗地。

尽管中海地产每年都斥资逾千亿补充项目,但土储仍出现一定的下降。2019年、2020年及2021年上半年,中海地产总土储分别为8923万平方米、9190万平方米、9224万平方米,其中不含中海宏洋部分的权益土地储备分别为5367万平方米、5236万平米、4985万平方米。

截至9月30日,中海地产银行结余及现金达1161.1亿元,净借贷比率35.6%,负债水平处于行业最低区间。